klik om zoom in te schakelen
laden…
We hebben geen resultaten gevonden
open kaart
Uitzicht roadmap Satelliet Hybride Terrein Mijn locatie Volledig scherm Vorige volgende
Uw zoekresultaten

Opzeggingsgronden verhuurder

Gepost door Hayman Rentals op 10 november 2021
1

In Nederland mag je als verhuurder niet zomaar de huur van een woning opzeggen of de huurder uitzetten. Huurders zijn in ons land namelijk zeer goed beschermd. Waar het vroeger nog wel eens gebeurde dat een huurder onterecht uit de woning werd gezet, gebeurd dat nu nauwelijks meer. Dit komt hoofdzakelijk door de wetgeving die over het opzeggen van de huur gaat, maar ook door de huurbescherming vanuit de Huurcommissie. Je hebt een goede (gegronde) reden nodig om een huurder je woning uit te zetten. Welke dit zijn en de voorwaarden die hier aan vastzitten, dat lees je in dit artikel Opzeggingsgronden verhuurder.

Opzeggingsgronden verhuurder

Een gewone huurovereenkomst kan alleen eindigen door opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden. Daarnaast moet een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd tegen het einde van de overeengekomen looptijd opgezegd worden. Dat terzijde, gaan we het in dit artikel hebben over tussentijdse opzegging van de huur van een zelfstandige woonruimte door de verhuurder. Wat voor reden moet je nou eigenijk hebben als verhuurder om de huur op te zeggen? In veel gevallen zal dit namelijk door de kantonrechter behandeld worden en dien je wel een legitieme reden te hebben voor je zaak.

Opzeggingsgrond #1: de huurder gedraagt zich niet als een goede huurder.

In artikel 274 – 1A van het Burgerlijk Wetboek 7 staat er dat de rechter de vordering(ontbinden van de huurovereenkomst) slechts toe kan wijzen indien ‘de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt’. Maar wat betekent dit nu eigenlijk? Wanneer gedraagt een huurder zich niet zoals het hoort? Vaak is er dan sprake van:

  • Huurachterstand of verzuim van het betalen van de huur
  • Overlast veroorzaakt voor omwonenden of mensen die in hetzelfde pand wonen
  • Schade aanbrengen tot de woning

In deze gevallen kan je als verhuurder naar de rechter stappen. De rechter kan de huurder nog wat tijd geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen(denk aan alsnog betalen van de huurachterstand), of beslissen dat de huur beëindigt dient te worden. In het geval van beëindiging van het huurcontract stelt de rechter een datum vast waarop de huurder uit de woning moet zijn(ultimatum).

Als verhuurder is het belangrijk dat je voldoende bewijs hebt verzameld voordat je naar de rechter stapt. Je wilt bij de rechter kunnen aantonen dat de huurder in kwestie nalatig is geweest. Daarom is het belangrijk dat je bewijs hebt zoals email contact, uitgestuurde brieven, foto’s en eventuele getuigen(bij overlast bijv.).

Opzeggingsgrond #2: Ontruimingsvoorbehoud opgenomen in de huurovereenkomst

In artikel 274 – 1B van het Burgerlijk Wetboek 7 staat dat de huur vroegtijdig opgezegd kan worden indien ‘de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming’. Wanneer kun je dit artikel opnemen in je huurcontract?

  • Wanneer je als verhuurder zelf de woning wilt betrekken na afloop van de huur termijn.
  • Wanneer je als verhuurder opnieuw de woning wilt betrekken na afloop van de huur termijn.
  • Wanneer je een bestaande huurder, die (bijvoorbeeld) voor zijn werk een jaar naar het buitenland vertrekt, de mogelijkheid wilt geven om terug te keren naar de woning. Je gaat dan een tijdelijke huurperiode in met een andere huurder met als voorwaarde dat deze de woning moet verlaten wanneer de vorige huurder terugkeert.

Het is uiteraard wel belangrijk dat je dit duidelijk en goed geformuleerd vermeld in de huurovereenkomst.

Opzeggingsgrond #3: Dringend eigen gebruik van de woning

In artikel 274 – 1C van het Burgerlijk Wetboek 7 staat dat de huur vroegtijdig opgezegd kan worden indien ‘de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding(verkoop) van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd…’.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder? Je kan op deze grond de huurovereenkomst opzeggen als je kunt aantonen dat je het gehuurde(de woonruimte) dringend nodig hebt voor ‘eigen gebruik’. Eigen gebruik houdt in dit geval in dat het dient voor de belangen van de verhuurder. Dit hoeft niet altijd de verhuurder zelf te zijn, maar kan ook één van zijn kinderen of werknemers inhouden. Dit werkt ook in andere gevallen zo. Namelijk als er sprake is van:

  • Dringend eigen gebruik t.b.v. gehandicapte; hieronder wordt mede begrepen het verstrekken van een zelfstandige huurwoning aan een gehandicapte, indien die woning; 1. reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte, of 2. na de bouw op grond van een wettelijke regeling is aangepast ten behoeve van bewoning door een gehandicapte.
  • Dringend eigen gebruik t.b.v. oudere; hieronder wordt mede begrepen het verstrekken van een zelfstandige huurwoning aan een oudere, indien deze woning woning behoort tot een complex welke reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning van ouderen.
  • Dringend eigen gebruik t.b.v. jongere; onder eigen gebruik wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere indien er aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. Als het gaat om een persoon onder de 28 jaar. 2. De woonruimte moet volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren. 3. Als er 5 jaren zijn verstreken sinds het aangaan van de huurovereenkomst. Vóór deze termijn kan door beide partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaren. (In dit geval moeten ook de 2 verlengde jaren zijn verstreken.)
  • Dringend eigen gebruik t.b.v. student; onder eigen gebruik wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, indien er aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. Onder student wordt verstaan de student die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel B, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of aan een universiteit of hogeschool. 2. De woonruimte moet volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor studenten. 3. De huurder in kwestie moet jaarlijks via een schriftelijk verzoek aan de verhuurder binnen 3 maanden van zijn inschrijving aan een instelling bewijs geven van inschrijving voor het studiejaar. 4. In de huurovereenkomst moet zijn bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd.
  • Dringend eigen gebruik t.b.v. promovendus; onder eigen gebruik wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een promovendus, indien er aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. Onder promovendus wordt verstaan degene die zich voorbereidt op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. 2. De woonruimte moet volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor promovendi. 3. De huurder in kwestie moet jaarlijks via een schriftelijk verzoek aan de verhuurder binnen 3 maanden van zijn inschrijving aan een instelling bewijs geven van inschrijving voor het studiejaar waaruit blijkt dat deze in voorbereiding is op promotie. 4. In de huurovereenkomst moet zijn bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd.
  • Dringend eigen gebruik t.b.v. groot gezin; onder eigen gebruik wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een groot gezin, indien er aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. Onder een groot gezin wordt verstaan een huishouden dat bestaan uit tenminste acht personen. 2. De woonruimte moet volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor grote gezinnen. 3. De huurder, die zelf deel uitmaakt van een groot gezin, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, om jaarlijks binnen 3 maanden een afschrift van gegevens uit de basisregistratie personen waaruit blijkt dat ten minste vijf personen van dat gezin als zijnde woonachtig op het betreffende adres staan ingeschreven, over te leggen.

Belangrijk om te weten: In de bovenstaande gevallen kan de rechter op grond van artikel 275 van het Burgerlijk Wetboek 7 de verhuurder verplichten als tegemoetkoming van dienst verhuis- en inrichtingskosten een bedrag te betalen.

Daarnaast bestaat er ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen ter behoeve van renovatie van de woning die zonder beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is.

Opzeggingsgrond #4: Afwijzing van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst door de huurder

Je kunt als verhuurder de huurovereenkomst opzeggen indien de huurder niet akkoord gaat met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Als het gaat om en huurwoning in de vrije sector mag dit nieuwe aanbod zelfs een wijziging in de huurprijs of servicekosten betreffen. Gaat het om een sociale huurwoning, dan mag er in het nieuwe aanbod geen wijziging van de huurprijs of de servicekosten staan.

Voorbeelden hiervan kun je vinden in situaties waarin de verhuurder een renovatie of verbetering heeft aangebracht aan het gehuurde die een inhoudelijke aanpassing van de huurovereenkomst noodzakelijk maakt. Wanneer een huurder niet akkoord gaat met een dergelijke inhoudelijke wijziging, dan kan de verhuurder dit ter beoordeling voorleggen aan een rechter. Als het hier gaat om een redelijk voorstel, dan zal de rechter de vordering in veel gevallen toewijzen aan de verhuurder.

Opzeggingsgrond #5: Verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan

Het kan ook zo zijn dat de verhuurder een bouwwerk, conform aan het bestemmingsplan op de locatie, wil realiseren op de plek van het gehuurde. In veel van dit soort gevallen wordt de woning verhuurd door de gemeente, die dan besluit om een geldend bestemmingsplan te verwezenlijken op de locatie van de woning. Dan kan de verhuurder om die reden de huur opzeggen en de beëindiging van het huurcontract te vorderen bij de rechter. Hierbij dient het wel te gaan om een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan en dient de realisatie hiervan ook echt plaats te gaan vinden.

Ook in dit geval kan de rechter op grond van artikel 275 van het Burgerlijk Wetboek 7 de verhuurder verplichten als tegemoetkoming van dienst verhuis- en inrichtingskosten een bedrag te betalen.

Belangenafweging tussen de huurder en verhuurder

Als er sprake is van dringend eigen gebruik, dan moeten de belangen van beide partijen(huurder&verhuurder) tegen elkaar afgewogen worden. Hier spelen de volgende vragen een rol:

Afwegen van de belangen huurder / verhuurder:

  • Is het gemakkelijk om een vergelijkbare woonruimte te vinden voor de verhuurder?
  • Is de spoedeisende situatie veroorzaakt door de verhuurder zelf?
  • Heeft de verhuurder een onbehoorlijke keuze gemaakt door juist deze verhuurder aan te spreken? Dit kan zo zijn in het geval dat de verhuurder meerdere vergelijkbare woningen verhuurt(en dus 1 van deze huurders had kunnen benaderen).
  • Zijn er praktische of juridische belemmeringen i.v.m. het eigen gebruik van de woonruimte door de verhuurder?

Indien het antwoord op één of meerdere van deze vragen ‘Ja‘ is, dan is de kans groot dat de rechter de vordering van de verhuurder afwijst.

Daarnaast moet er, als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, gekeken worden naar de mogelijkheid om de huurder een passende, vervangende woonruimte aan te bieden. Zo niet, dan kan het zo zijn dat de rechter alsnog de vordering niet toewijst. Er is sprake van passende woonruimte als de huurder deze, gezien zijn inkomen, kan betalen. Deze woning hoeft niet persé exact dezelfde grootte te zijn als de vorige woonruimte. Ook hoeft deze niet persé in dezelfde buurt te liggen.

Voorwaarden voor het opzeggen

Om even op te sommen, lees je hieronder de voorwaarden die de wet stelt aan een geldige opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder:

  • Het eigen gebruik moet dringend zijn, en niet veroorzaakt door de verhuurder zelf.
  • De uit te voeren belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen
  • Er moet passende, vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar zijn.

Meer vragen over het opzeggen van een huurovereenkomst zelfstandige woonruimte? Neem dan gerust even contact met ons op.

Je huis snel&betaalbaar verhuren?

Neem contact met ons op!


Een reactie op “Opzeggingsgronden verhuurder

Reacties zijn gesloten.

  • Change Currency

  • Change Measurement

  • Advanced Search

    € 500 naar € 2.500

    Meer zoekopties
  • Our Listings

Vergelijk woningen